Знакомые меня часто спрашивают, как правильно поступить с ипотекой. Стоит ли гасить её досрочно? Или лучше не спешить? Я устал всем объяснять одно и то же, рисовать графики и таблицы. Поэтому я решил собрать несколько рекомендаций для тех, кто собирается брать ипотеку или уже её оформил. То же самое касается любых других кредитов и даже использования кредитных карт.
Предупреждение №1. Помните, что это всего-лишь статья из интернета. Автор не является профессиональным участником финансового рынка, не входит в реестр инвестиционных советников, у него нет красивых дипломов, сертификатов, аттестатов, платных каналов и курсов.
Предупреждение №2. Я не знаю, когда вы прочитаете эту статью, но мир постоянно меняется, в том числе и законы. Поэтому ответственность за все действия, которые вы предпримите (или не предпримите) после прочтения этой статьи несёте только вы. Думайте своей головой и принимайте решения, полагаясь на здравый смысл.
Итак, начнём:
Сначала платятся проценты, а потом основной долг
Это когнитивное искажение. Связано это с тем, что ипотека обычно берется на большую сумму и длительный срок, поэтому график платежей чаще всего и выглядит так:
Если в вашем ежемесячном платеже основная сумма выплат — «проценты», то нет ничего удивительного в том, что это так и есть.
Но если уменьшить процентную ставку в 10 раз, то график платежей изменится до неузнаваемости:
В принципе, на этом можно и закончить. Но ведь такую ставку ни один банк в стране не даст? Нет проблем, гасите по той же ставке 10%, но не 30 лет, а 3 года. График будет похожим:
Все эти графики отражают структуру ежемесячного платежа, а не соотношение между начисленными процентами и суммой задолженности (оно же «тело кредита»), которое весь период неизменно и зависит только от процентной ставки:
Проценты по кредиту платятся от оставшейся суммы задолженности. В принципе, если банк даст возможность не погашать основную задолженность, то все ваши платежи — это будет выплата процентов.
Надо оформлять кредит с дифференцированными платежами – это выгоднее
Чаще всего в статьях приводят «убедительные» графики:
Но выглядит не очень убедительно, поэтому берут графики с разными условиями и сравнивают:
Тут уже наглядно видно, что слева «плохой» аннуитет, а справа божественный кредит с дифференцированными платежами, который специально не предлагают рептилоиды банки, потому что он выгоднее для потребителя.
На самом же деле, всё гораздо проще. При рассмотрении заявки на кредит учитывается не только сумма ежемесячных платежей по кредиту, но и другие обязательные расходы заёмщика. Ведь он должен ещё чем-то питаться, как-то одеваться, оплачивать коммунальные услуги. Поэтому у банков есть определённые требования к соотношению дохода заёмщика и его ежемесячным платежам. Если заёмщик выбирает дифференцированный способ погашения, то первые платежи по кредиту будут выше, чем при аннуитетном способе. Это приводит к уменьшению суммы кредита, которую банк готов одобрить. Только и всего.
У аннуитетных платежей есть один большой минус – при очень высоких процентных ставках и на длинных сроках они просто не работают.
Попробуйте рассчитать платежи в любом «кредитном калькуляторе онлайн» при сроке 20 лет и ставке 100%. Если калькулятор не сломался, то обратите внимание на первые 5 лет.
Если банк не оформляет кредит с дифференцированными платежами, но очень хочется, то ничего страшного. При определенных условиях любой аннуитетный кредит можно сделать дифференцированным и в любое время вернуться назад к аннуитетному погашению. Для примера рассмотрим кредит в 1000 рублей на 4 месяца под 10% годовых. Сравним 2 таблицы.
Таблица платежей с аннуитетным способом погашения:
| № платежа | Сумма платежа | Основной долг | Проценты | Остаток долга |
|---|---|---|---|---|
| 1 | 255.23 | 246.90 | 8.33 | 753.10 |
| 2 | 255.23 | 248.95 | 6.28 | 504.15 |
| 3 | 255.23 | 251.03 | 4.20 | 253.12 |
| 4 | 255.23 | 253.12 | 2.11 | 0.00 |
| Всего | 1020.92 | 1000.00 | 20.92 |
Таблица платежей с дифференцированным способом погашения:
| № платежа | Сумма платежа | Основной долг | Проценты | Остаток долга |
|---|---|---|---|---|
| 1 | 258.33 | 250.00 | 8.33 | 750.00 |
| 2 | 256.25 | 250.00 | 6.25 | 500.00 |
| 3 | 254.17 | 250.00 | 4.17 | 250.00 |
| 4 | 252.08 | 250.00 | 2.08 | 0.00 |
| Всего | 1020.83 | 1000.00 | 20.83 |
Понимаю, что цифры смешные, особенно экономия 9 копеек, но это всего лишь схема, тут важно понять сам принцип. С большими суммами, высокими процентами и на длинной дистанции разница будет внушительней. Итак, чтобы аннуитетный кредит стал дифференцированным, нужно дополнительно вносить сумму основного долга на разницу между первым и вторым способом. Сложно?
Расшифровываю. При дифференцированном погашении ежемесячная выплата основного долга не меняется, в моём примере — 250 рублей. Сравниваем её с выплатой основного долга по аннуитету. В первом месяце эта разница будет 3 рубля 10 копеек (250-246.90=3.10). Её и нужно будет добавить к нашему платежу. В следующем месяце платежи пересчитаются и уменьшатся. При этом в самом ежемесячном платеже доля выплаты основного долга увеличится, а доля процентов станет меньше. Мы опять вносим сумму, которой не хватает до 250 рублей (2.07) . И так далее.
В итоге должен получиться такой график платежей:
| № платежа | Сумма платежа | Основной долг | Проценты | Остаток долга |
|---|---|---|---|---|
| 1 | 258.33 | 246.90+3.10 | 8.33 | 750.00 |
| 2 | 256.25 | 247.93+2.07 | 6.25 | 500.00 |
| 3 | 254.17 | 248.96+1.04 | 4.17 | 250.00 |
| 4 | 252.08 | 250.00 | 2.08 | 0.00 |
| Всего | 1020.83 | 1000.00 | 20.83 |
Как это сделать? Через частичное досрочное погашение с уменьшением ежемесячных платежей. Да — это обычное досрочное погашение. Не все банки это любят, некоторые ограничивают минимальную сумму и количество таких погашений. И вообще, считается, что досрочное погашение может негативно сказаться на кредитной истории. Тем не менее, это не запрещено.
При этом аннуитет более гибкий. Ситуация изменилась и свободных денег сейчас нет — возвращаемся к фиксированным ежемесячным платежам, которые стали меньше. Никакого особого смысла гнаться за дифференцированным кредитом нет.
При появлении свободных денег всегда погашаем кредиты
Не всегда, но есть исключения. Некоторым людям психологически трудно жить с долгами. В таком случае, конечно, нужно максимально быстро закрывать все кредиты и избегать появления новых.
Ведь крепкий сон и устойчивая нервная система того стоят.
Для всех остальных есть простой принцип: если доходность от вложений выше, чем ставка по кредиту, то погашать его нужно только в пределах необходимых платежей, чтобы не допустить просрочки. Это никак не зависит от суммы, важна только разница в процентах.
Поставьте себя на место банка. Он дает деньги в долг под больший процент, чем получает от вкладчиков, если ставки по вкладам выше ставки кредита, то банку выгодно, чтобы вы погашали кредит досрочно.
Можно представить себе ситуацию, что вы не гасите кредит, а берете в долг у банка. Если вам дают в долг под 18% и предлагают положить деньги на депозит под 20%, причем вы сами выбираете, когда вернуть кредит, то глупо этим не воспользоваться.
Так ведь сумма маленькая, а проценты будут ещё меньше, игра не стоит свеч
Больше сумма — больше влияние, меньше сумма — меньше, но на длинной дистанции даже пару процентов от небольшой суммы при прочих равных могут сократить итоговый срок ипотеки на пару месяцев.
Конкретный пример. У нас кредит 1 миллион рублей на 30 лет по ставке 10% годовых.
Если платить строго по графику, то переплата составит около 2 миллионов 158 тысяч рублей.
Если в середине срока (спустя 15 лет после открытия кредита) каждый месяц добавлять к сумме платежа по 1000 рублей, то можно сократить срок кредита на три года. Таким образом, мы сможем погасить часть основного долга раньше, чем планировали, а переплата будет на 178 тысяч рублей меньше.
Но если у нас есть возможность положить деньги под 11% годовых с ежемесячным начислением процентов, то за счёт этого 1% мы сможем накопить сумму, которая позволит закрыть кредит ещё на два месяца быстрее при тех же финансовых затратах.
Поэтому не важно, что сумма на погашение значительно меньше суммы кредита, если её не проесть или прогулять, то она тоже сыграет свою роль.
Конечно, сравнивать следует подобное с подобным. Если сумма долга по кредиту пересчитывается после каждого досрочного погашения, то есть каждый месяц, а депозит у нас хоть и приносит 11% годовых, но проценты будут начисляться один раз в год, то это разные условия. И в данном случае кредит быстрее не закроется просто по той причине, что проценты за последний год придут позже. Но даже если проценты по кредиту и депозиту получаются одинаковыми, то я всё равно держал бы депозит, а не гасил бы кредит. Почему? На всякий случай. Потому что срок длинный, деньги могут понадобиться внезапно, а взять их быстро и по ипотечной ставке крайне сложно.
